全方位夾擊 地產股滿途荊棘

4大地產股估值一覽全方位夾擊 地產股滿途荊棘新地股價近期衝高全方位夾擊 地產股滿途荊棘新世界自低位反彈 疫下經濟重傷 按揭利率上揚 政策困擾市場今年香港樓市經歷反覆下滑的一年,主要是疫下經濟千瘡百孔,商業景氣持續低迷,加上回歸以來最大的移民潮,而中國遲遲未有全面退出動態清零防疫政策,打擊外資信心,亦令外資在港建立業務的需求下降。再者利率上升,經濟前景不明朗,打擊用家入市意欲,香港樓市難再敵地心吸力,正在反覆尋底。環顧4大本地地產發展商股份,估值更是超低迷,未能反映資產價值,奈何板塊信心陷入低潮,更低的估值,在行業前景不明下,亦難吸引資金提振股價表現。本來通脹重臨,土地資產有價,但在反映到通脹帶動地價上升之前,要先經歷一段調整期,皆因這幾年的全球央行無限量寬貨幣政策造就市場流動性極度氾濫,形成嚴重的資產泡沫,包括各大城市存在的樓市泡沫,基本上已嚴重透支樓價升幅,如今加息致樓價下跌,地產股料將受到衝擊。消費弱 商廈舖位需求降事緣在新冠肺炎疫情未退的情況下,香港經濟經歷近3年的防疫下,已七勞八損,經濟低迷,加上利率上升,按揭利率尚在尋頂,按揭貸款利息成本持續增加,勞動市場變數又增加下,打壓用家的上車意欲。而近日見到賣家比較狠心劈價求售,畢竟利率周期難預測,買樓與否只有自己計數,難再有甚麼大指標可作參考。針對住宅物業市場表現,關鍵之一乃政府至今仍堅持施行辣招稅,這過時的措施嚴重扭曲市場運作,令物業交易成本高企,窒礙業主套現及用家上車,市場無法正常運轉。此外,內地及海外人士在香港仍採取較國際嚴謹的防疫入境限制之下,在港置業需求亦持續疲弱。工商物業方面,本地消費後勁不繼,加上外來遊客不多,商業景氣不振下,寫字樓、商舖、豪宅市道,皆尚未擺脫低迷狀態。樓價下跌之餘,地價亦在下跌,今年下半年政府多塊分別於屯門、土瓜灣及油塘等的土地招標均以低價成交,反映政府在財政緊絀之下,亦不得不接受地價調整。發展商對後市前景審慎,尤其是利率處於上升周期,意味土地開發周期的利率成本上升,故對大型投資的態度都十分謹慎,投地保守,故低價成交亦在所難免。宜取消辣稅 出招吸移民至如今,「麵粉」(地價)與「麵包」(樓價)均呈下跌,除非政府接受市場意見,全面取消辣招稅,並推出新措施吸引投資移民等,否則明年樓價持續下調的機會甚大,也意味這些地產股即使目前估值低殘,在預視資產價格進一步受壓下,亦缺乏吸引資金博反彈的誘因。除了需求低迷和利率上升之外,政府的土地政策轉變,亦為地產業界發展蒙上陰影。所講的是香港似乎不會再奉行過去高地價為先,一業帶動百業的政策來發展經濟,轉移是首要滿足基層住屋需要,並發展科研、金融等其他支柱產業。如是者,地產在香港經濟的主導角色可能會被淡化,過去香港的新供應掌握在發展商手中,但未來政府將會逐步重奪供應主導權。另政策要求發展商善用土地儲備,與政府合作加快發展步伐以增加房屋供應,發展商由過去高價擠牙膏式的賣樓方式,改變為合理價格貨如輪轉的經營模式,意味行業的黃金時間已成過去,板塊估值調整尚在進行之中。

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