民政處「保持中立」 小業主孤立無助

業主立案法團、小業主、物管公司和民政事務處原本是4個互相制衡、監察的持份者。當小業主與法團出現糾紛時,當區的民政事務處理應擔當主持公道的角色,惟該處負責法團等工作的聯絡主任全港只有約570人,雖已較10年前大幅增加三四倍,但面對近2萬個法團仍屬杯水車薪,沙田法團聯席秘書長祝慶台建議政府投放更多資源支援法團。祝慶台親睹不少涉及法團糾紛的個案,小業主往往處於下風,「目前負責大廈管理事務的民政事務處參與度遠遠不足,他們在多數問題上都『保持中立』,令小業主孤立無助,要與法團打官司往往因為缺乏法律支援,甚至要傾家蕩產。」他指出,第344章規定每隔12至15個月要召開業主大會。他曾接獲沙田一個屋苑的小業主求助,指業主立案法團數年未召開大會,但當區民政事務處未有動用權力督促法團召開大會。後來,該名業主因批評法團運作欠透明度,被法團以誹謗罪告上法庭。最後,小業主敗訴,須向法團象徵式賠償500多元,但真正的懲罰是約180萬元的訟費,令該小業主被迫賣樓賠償。祝慶台指出,倘有法團未依時召開業主大會違反第344章,民政事務處有權解散該法團,但處方甚少行使該權力,而小業主若想推翻失職的法團,惟有召集5%業主支持重選法團,但就經常因不公的法團選舉制度走入死胡同。他建議應修改第344章,賦予民政事務處更多權力,例如法團或管委會未定期召開業主大會,該處有權強制召開,否則法團或管委會須負上法律責任,以及嚴密監測法團選舉,小業主才不至於求助無門,被迫「賣樓打官司」。業主自保懶人包屋苑管理多參與業主大會,了解屋苑財政狀況及管理情況查看公契留意公共地方(商場通道、電梯、停車場道路等)定義及所佔業權份數,維修責任攤分比例,管理費支付比例寵物了解公契是否允許養寵物交費細項除管理費外有無其他費用,例如維修基金月供款、維修攤分款等樓齡是否接近或超過30年,有沒有做過大維修釘契糾紛請律師查冊單位有無釘契的情況,以往有無法律糾紛,尤其滲水賠償問題維修集資有無拖欠管理費或維修費用等,查看屋苑維修基金及儲備金的情況,近期有無集資計劃財務收支看每月收繳的管理費是否足夠應付屋苑開支,如有赤字,則要有增加管理費的心理準備過往新聞有無出現屋苑管理問題、法團訴訟、大維修糾紛、業權不清晰等新聞實地視察留意僭建情況,周邊有沒有斜坡,業權及維修保養責任誰屬等

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