【話你知】揀業委會或法團 大廈公契決定

一幢大廈或屋苑是成立業委會,抑或立案法團取決於許多因素,最決定性是大廈公契規定。一般而言,發展商會在大廈入伙前草擬公契,為管理大廈定立許多規章,若公契定明大廈要成立業委會,入伙後業主就無可選擇地要成立業委會。在一般情況下,這些只有業委會的屋苑,入伙前已聘用發展商旗下管理公司,由於業委會沒有任免權,有關管理公司也能「永續」下去。若公契無明確規定,業主就有權選擇採用任何業主組織。隨着大廈不斷老化,1970年政府推行第344章《建築物管理條例》鼓勵公契無明確規定的大廈成立立案法團,但仍有不少這類大廈採用被揶揄為「無牙老虎」的業委會。中小型私人屋苑多選業委會沙田法團聯席秘書長祝慶台解釋,這些看似「有得揀」的大廈最終採用業委會主要有3個主要原因:一是政府只注重宣傳成立法團的好處,但未能向法團提供支援。二是多數小業主並非物管及財政專業人士,無信心能處理大廈大小事務,擔心一旦管理不善,甚至有圍標集團滲入法團,他們就會遭殃,故寧願成立諮詢性質的業委會,並授權管理公司處理屋苑事務。他說,這種情況多見於中小型私人屋苑,以居屋或租置公屋尤甚,「(居屋或租置公屋)至少房委會對管理公司有所監督,若成立法團,一切責任就拋給小業主,責任好大。成立業委會就唔同,有房委會選派的管理公司處理。」三是,即使公契沒限制成立哪種形式的業主組織,但實際上小業主未必夠票成立法團,因為大型屋苑由於單位眾多,法例規定出席業主大會的法定人數相當於10%業權,而在大會上還要集合30%業權份數支持才能通過,「不少大型屋苑,發展商未必賣晒所有單位,加埋停車場、商場等,可能手握近三成單位或業權份數,發展商為了通過管理公司控制屋苑財政及管理,一定會運用手上的票否決成立法團。」

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