專家意見:買樓易接火棒 市民宜買改租

資深投資者吳賢德專家意見:買樓易接火棒 市民宜買改租資深投資者伍冠流 資深投資者吳賢德疫情對經濟造成實質破壞,惟小市民以為「樓市不死」借高成數按揭魚貫入市,這才是最危險的地方。過去以「林鄭PLAN」、「財爺PLAN」一推出便引起轟動,旋即吸引大量買家借八九成按揭入市新盤及二手樓,特別是近年以建築期付款辦法入市新盤的買家比例更高達七成。吳賢德認為,樓市比起高位實際上已下跌了大約14%,未來仍有下跌空間,近年入市的這批買家都很大機會變成負資產。他強調,市民勿讓固有的思維綑綁自己,樓市的剛需(剛性需求)不是理所當然,面對樓價下跌及經濟衰退,不少市民的真實選擇都是寧願減少租屋開支,或者買樓開支,住大一點跟住小一點對生活不會影響很大。樓市已出現明確的下降軌道。樓市前景暗淡,有買樓預算的市民也可能選擇觀望而改為租樓住,所謂的樓市剛需便會一下子消失。資深投資者伍冠流整體住宅物業銀行估價比起上月下跌大約3%至5%,實際上成交價比起銀行估價要低大約10%才能把物業賣出。銀行也是參考成交價而作出估價,但是銀行做法比較保守:市道漲價的時候,估價的漲幅不會跟足市場的漲幅,同樣地市道跌的時候,銀行也不會跟足跌幅,最多都係降三五厘來估價。不過不會一成不變的,稍後時間銀行會再降兩三厘來估價。伍冠流指,近日股市大幅波動,不過亦開始出現見底回升的趨勢。股市的波動是很快而且敏感的,樓市則不然,比股市緩慢而且遲鈍得多。參照以往的紀錄,樓市的起落會在半年後跟隨現在股市反映出來。現在股市開始見底回升,估計樓價都會有見底的趨勢。另外,影響樓價最關鍵的因素是美國加息,市民要密切留意加息的頻率,另一個重要因素是經濟情況,切勿見樓價大跌而心急入市。

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