小業主怎樣維護自己權益?

日後下調強拍門檻,小業主若不想被強迫賣樓,又可以怎樣維護自己的權益?有多年處理強拍案件經驗的陳柏豪律師向香港文匯報記者表示,小業主如遇上物業被申請強拍,應時刻留意是否收到法庭文件,以及第一時間尋找合適的律師並諮詢法律意見,並由律師代表與大業主一方談判以及在土地審裁處出庭抗辯,避免因拖延時間令自己處於不利。香港文匯報訊(記者 黎梓田)樓宇良好結構成抗辯關鍵陳柏豪指,土地審裁處考慮是否批出強制售賣令時,會根據強拍條例的第4(2)(a)條,考慮樓宇本身的樓齡及其維修狀況,應否當重新發展,而大業主身為申請人亦需證明自己已採取合理步驟但仍未能成功收購餘下業權。若然樓宇本身仍適合居住,土地審裁處則可能不會批出強拍令。因此,就樓宇維修狀況,大業主一方通常會將專家證據呈堂,常見專家證據例如建築測量師及結構工程師的證據,會講述樓宇各處的結構問題。反之,小業主身為答辯人,亦可提出專家證據證明樓宇結構依然健康及安全,包括經律師聘請測量師提交報告,除了專家證據,身為住戶的小業主,也可考慮提供事實證據說明相關事宜。若然小業主對於收購價不滿,亦可以透過將測量師報告呈堂,在聆訊中由測量師提出證據解釋物業的真實價值,藉此爭取最公平合理的價格。除了由土地審裁處釐定拍賣底價之外,為加快收購過程,大業主有時會與小業主私下商討,也有可能提出比底價更高的收購價。可共同聘用一個律師代表至於最多小業主關心的律師費用問題,陳柏豪指,由於賠償原則關係,大業主需要負責小業主的聘請律師等費用,包括測量師報告費用。惟這筆開支需要由小業主事先墊支,律師費可以高達數十萬不等,而測量師報告可能涉及大量工作,可以高達十多萬至二十元不等。若然小業主手上資金不足,這時候該怎麼辦?陳柏豪認為,小業主可尋找有相關經驗的律師,這些律師多會酌情處理「不會收足」,例如先收數萬元費用。小業主亦可跟同一幢物業內的其他業主聘請同一個律師代表,攤分相關費用開支;測量師報告費用,亦可由該幢物業的小業主共同聘用,相關費用一起攤分。

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