業界:助舊樓「拔釘」 申強拍勢倍增

過去15年強拍申請宗數 門檻擬降至六成 加快市區重建增住宅供應新一份施政報告建議下調申請舊樓強制拍賣(下稱「強拍」)的門檻,由之前要集齊八成業權降為六至七成,以加快市區重建增加住宅供應。資深測量師陳超國經常負責舊樓強拍,他接受香港文匯報訪問時,直言新門檻下部分被「落釘」的項目有望「拔釘」,若2024年實施新門檻,申請強拍的宗數勢會倍升,由目前每年約20至30宗,激增至50至70宗。但正值跌市會削減強拍門檻下降所帶來的影響,因發展商與小業主之間的收購價落差更大,惟長遠仍有利於降低部分「頑固舊樓」的收購難度。◆香港文匯報記者 顏倫樂行政長官李家超在任內首份施政報告提出放寬申請強拍門檻。樓齡介乎50至70年的私人樓宇,強拍門檻將由現時的八成業權降至七成;樓齡達70年以上則降至六成;而位於非工業地帶、樓齡達30年以上的工廈,則降至七成業權。政府目標是在2023年下半年向立法會提交有關修訂條例草案。陳超國為第一太平戴維斯董事總經理,過去負責多項舊樓強制拍賣。問到新的強拍門檻實施後對市場的影響,他相信強拍申請個案將會大幅上升。舉例對上一次強拍門檻的放寬,即2010年4月由之前的九成降至八成,措施前的2008至2009年,強拍宗數僅8至10宗,但強拍門檻放寬後,2010年強拍宗數已倍升至21宗,之後更逐漸上升至2012年的高峰57宗,往後才有所回落。數十發展商有意申請他預計,如果新的強拍門檻於明年實施,情況會與當年一樣,由於不少項目由以往無法強拍變成符合強拍條件,首幾年申請宗數將會大升,預料首一至兩年的申請宗數將激增至每年50至70宗。他又指,最近已有個別發展商接觸他們,指旗下有項目符合最新建議的強拍門檻,他未有透露具體的發展商數量,但表示:「10個最起碼,30至40個都一定會有。」資深測量師陳致馨亦直指,當強拍門檻降低了,發展商便可以更早達到門檻申請要求。由於符合樓齡的舊樓逐年上升,預計每年經強拍的住宅單位約4,000個,但這個很視乎申請地盤大小而定。仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰近日亦指出,施政報告放寬強拍門檻,會刺激發展商就旗下正在收購的項目進行申請強拍,預料有關申請宗數將會上升。破解「釘子戶」難題問到發展商收購價會否因為新門檻而調整,陳超國認為主要還是看重建後的價值及市況變化,新門檻的影響反而不太大。他估計新門檻下,不少過去遭「落釘」的項目有望鬆綁,尤其70年以上超高齡舊樓,僅4層高,過往只要投資者購入1個單位,又或者有1個住戶無法聯絡,已佔業權25%,足以令整個收購項目告吹,新門檻可望解決問題,並促進舊區重建。另外,政府打算精簡強拍法律程序,如果雙方對樓宇狀況看法一致,便可直接進入估值訴訟程序。陳超國相信可讓整個強拍時間由現時約一年半時間,縮短至一年。但他對有關措施的成效存疑,指現時到法庭抗辯的小業主,不少為具實力的專業投資者或有發展商背景,由於正值跌市,「你急佢唔急」,他們或會藉爭拗建築物狀況拖慢舊樓收購進度,提高索價。

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