樓市下行「財仔次按」堪憂 宜及早摸底應對

地產代理的統計數字顯示,由2020至2022年第三季落成的新盤中,由俗稱「財仔」的財務公司承造的按揭宗數高達2,458宗,涉及的買賣合約金額達236.38億元。這些高成數按揭的買家,財力有限,選擇以「財仔」按揭上車,底層邏輯是「賭」樓市在短期內有較大幅上升。但本港樓價今年恐會錄得逾一成跌幅,加上疫情打擊經濟和美國大幅加息,都令「財仔」按揭爆煲的機會大增。如果大量業主和「財仔」破產,可能波及本港銀行體系,也會衍生不少社會問題,政府和金管局對此要及早應對、未雨綢繆。本港樓價自2003年沙士後一直反覆上揚,直至2021年9月見頂,給很多人形成了樓價只升不跌的錯覺。一些自身財力不足的買家,為求盡快上車,明明過不了銀行按揭的壓力測試,也「走捷徑」去找財務公司借到盡做按揭,以八成、九成、九成半按揭上車。由2020年至今年第三季,每個季度由財務公司承按的新盤佔總數的6%至9%。「財仔」按揭的特色是「先甜後苦」,頭兩至三年都會讓買家以超低息、甚至免息作招徠,但過了「蜜月期」則要償還超高息,不少高達「P +2厘甚至P+3厘」。買家的「如意算盤」,一是在「蜜月期」可以升職加薪,二是「蜜月期」內樓價大幅上升,那麼「蜜月期」結束後就可以將按揭「轉會」至銀行,繼續享受低息。可惜人算不如天算,過去三年,遇上疫情、加息、樓價下跌,這群高風險上車客隨時已變成負資產。由於轉按時銀行是以承按時的樓價計算按揭,小業主隨時需抬錢「上會」,如果沒有能力繼續供,隨時會被「殺訂」及面臨破產等風險。本港樓價今年已跌約9.23%,按年跌幅已是2008年金融海嘯後最大,而且短期趨勢仍然向下。在樓市進入下行周期,地產界自然希望政府能「減辣」救市。對此,財政司司長陳茂波早前表明要考慮「五個因素」,他的結論是無需「減辣」:目前的樓價水平仍然相當高;平均成交數字與過往相距不遠;近年供應量無大增;未來如果與外地及內地進一步恢復正常通關,對前景仍有信心;市場普遍取態較為審慎,未見大規模恐慌式拋售。本港的樓市和金融體系固然比亞洲金融風暴和金融海嘯期間穩健得多,但樓市對整體經濟影響相當廣泛而深遠,絕不可掉以輕心。本港第三季末負資產住宅按揭貸款宗數增加至533宗,按季增加8.7倍,負資產住宅按揭貸款涉及30億元,按季增加逾9倍。數字與1997至2003年低潮時期的逾10萬宗比較固然不多,但增長勢頭迅猛。更關鍵的是,金管局承認,這些數字僅涉及銀行提供的一按貸款,並不包括二按,由於銀行沒有客戶在二按下未償還貸款資料,因此無法知悉實際上有多少宗屬於負資產。換句話說,那些向「財仔」借錢的負資產有多少,金管局也不掌握。「財仔」不受金管局規管,他們的財務狀況無人知曉,但「財仔」的資金亦是來源於銀行體系,若大批高成數按揭客戶出事,「財仔」也許被拖累甚至破產,嚴重的話更會波及銀行體系。同時由於「財仔」的按揭客戶數目不少,恐怕也會由此衍生不少社會問題,政府對此實應及早摸底、做好防備應對預案,以防出現「黑天鵝」,甚至演變成「港版次按危機」。

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