財仔按3年2458宗 憂爆「港版次按危機」

財仔承造新盤按揭情況財仔按3年2458宗 憂爆「港版次按危機」抬錢上會案例分析 樓價跌銀行估值差額巨 業主需抬錢「上會」樓市又響新警號!據中原地產統計,自2020至2022年第三季落成的新盤,由財務公司承按的宗數達2,458宗,共涉資236.38億元,由於財仔按多屬高成數按揭,一般由財力稍欠的買家為「借到盡」上車之用,這些財仔按一般有兩三年「低息蜜月期」,之後就會收取P+2厘甚至P+ 3厘的高息,故財仔按的小業主之後均會將單位轉按去銀行。問題是兩三年新盤普遍以高溢價出售,現時樓價已經下跌一至兩成,轉按需抬錢「上會」,市場人士憂慮這些財仔按恐成高危群組,擔心會引發「港版次按」危機。 ◆香港文匯報記者 曾業俊據中原研究部統計,截至今年第三季,2022年落成的新盤由財務公司承按的有541宗,涉及買賣合約金額45.67億元,分別佔7.1%及6.2%,按季下跌0.6及0.4個百分點。2021年落成的新盤由財務公司承按的有820宗,涉及買賣合約金額88.79億元,分別佔7.6%及8.7%,按季上升0.2及0.4個百分點。2020年落成的新盤,由財務公司承按的有1,097宗,涉及買賣合約金額101.92億元,分別佔6.5%及7.4%,按季上升0.1及0.3個百分點。轉按差價財仔按買家難頂換言之,自2020至今年第三季落成的新盤,由財務公司承按的宗數共2,458宗,涉資共236.38億元。據按揭業人士指出,財仔按的特點,一般開頭是有兩三年的「超低息蜜月期」,息口較銀行按揭的還低,之後才會收取財仔息,有見過最高P+2厘甚至P+ 3厘的高息,故此不少新盤會聯同財務公司提供財仔按,利用頭兩三年的「超低息蜜月期」吸引稍欠能力的買家上車,而買家則憧憬兩三年後加人工或樓價上升,可以輕易將單位轉按去銀行,避開財仔按的高息屠刀。然而人算不如天算,過去兩三年樓市正值高峰期,新盤均以高溢價出售,目前轉按去銀行,在樓價跌息口升之下,銀行按揭計算的樓價與小業主當日的買入價,至少有數十萬元甚至過百萬元的差額,需要轉按的小業主補足。借財仔按的買家本身實力已經「麻麻哋」,現在霎時間要拿出數以百萬元現金補差價上會,可以預見情況極不樂觀。或隨時釀「黑天鵝」事件財仔不受金管局規管,他們的財務狀況無人知曉,這更讓人憂心,事緣財仔的資金亦是來源於銀行體系,若果財仔因為大批高按客戶出事,也許被拖累甚至破產,嚴重的話更會波及銀行體系。這些財仔按恐怕已成高危群組,同時由於財仔按的客戶數目不少,恐怕也會由此衍生不少社會問題,政府對此實應及早防備應對,以防出現「黑天鵝」,甚至演變成「港版次按」危機。「爆煲」與否看兩大因素港大房地產及建設系客座副教授張聖典認為,2020年至2022年間約有15萬宗物業成交,2,458宗財仔一按所佔比例不高,加上一手按揭控制得較好,惟最終供款人會否「爆煲」,仍要視乎未來樓市下行幅度。他相信,自金融風暴及金融海嘯後,金管局的按揭風險已管理得很好,借貸人收入及資產審查都做得好足,抵禦樓市下調能力比以前強,樓市「割喉」或「斷崖」下跌情況出現機會不高,但最終仍要待經濟復常,社會需要重拾上升動力,政府要在此方面下工夫。港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為,要看財仔按揭會否大規模「爆煲」以致動搖香港金融穩定,要視乎本港就業情況。如果情況穩定,相信不會有問題。

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