全球樓泡瀕爆裂 衰退之風勢更烈

愈來愈多數據顯示,樓市泡沫爆裂,已成為一個全球性的現象,其主因是一直支持全球樓市泡沫發酵的央行量化寬鬆貨幣政策已逆轉。面對各大央行積極收水加息抗通脹,多地樓價掉頭向下,非但蒸發巨量財富,更加重債務危機,將風險傳導至金融體系,也令世界經濟的衰退之風愈吹愈烈,各方得高度重視財務風險,及早規避。美國聯儲局不惜一切瘋狂加息,再以強美元將禍水轉嫁收割全球的做法,勢成債務不全者的催命符,迎面而來財富大洗牌,將會是這數十年以來最慘烈的一役!環顧全球,這幾年全球主要城市樓價累計可觀升勢,惟今年以來,紛紛逃不過地心吸力,見頂回落。多個已發展經濟體如英國、澳洲、新西蘭樓價如是,美國樓市亦現「退熱」,更有分析預計,明年美國樓價可能要多跌兩成,所謂「升得高,跌得痛」。各地樓市泡沫無以為繼,主要原因離不開利息猛升,令按揭利率急劇上漲,加上經濟前景極度不明朗,大大壓抑房屋需求,從而對樓價造成沉重壓力,觸發樓市供需展開再平衡的過程。說到樓泡,內地的樓市問題同樣嚴重,房企陷入債務危機、爛尾樓、斷供潮之聲不絕於耳,且當局強調「房住不炒」的政策底線,意味樓價易跌難升。由於過去多年,無論是地方財政、抑或個人財富增長,甚至是消費市道,銀行貸款業務增長,都高度依賴土地收入及地價升值所帶來的財富效應所推動,房產業佔內地國內生產總值(GDP)比重高達三成。如今房企不景,樓市「速凍」,泡沫爆破正衝擊消費、金融、地方財政等多個層面,為內地經濟帶來嚴峻的考驗。至於香港通關無期,市場五行欠「水」,港府又堅持不「撤辣」,繼續扭曲市場運作,地產代理業者對後市打定輸數,開始手起刀落削減人手好過寒冬。過去歷次樓市調整,不會三、兩個月就完成,明年樓市展望不許樂觀,地產業景氣低殘,也意味連帶建築、家具、公用事業、消費零售、金融等百業艱難!過去全球樓市泡沫誇大了實體經濟生產力與經濟增長。到如今樓市爆泡,反過來全球經濟的收縮速度,自然也不容低估,尤其當全球兩大經濟體的美國與中國樓市同時處於調整期的話,世界經濟將無可避免陷入衰退狀態。得高度關注,樓市調整與利率上升,將加劇債務風險,並傳導至金融體系,結合強美元對一眾非美貨幣造成的貶值壓力,財務狀況較遜的企業與新興經濟體,將面對財政與經濟不穩的威脅,全球景氣最壞的時刻,尚在後頭。理論上,身處通脹重臨的時代,即使加息,「磚頭」有價,畢竟經濟要發展,居民要置業安居。問題是,這些年各大央行瘋狂放水,已嚴重透支了樓市潛力,如今貨幣政策大逆轉,「磚頭」亦難逃一劫。到底何時才是重新買「磚頭」保值的時機?且別忘記樓市的特點,就是愈升愈有人搶,愈跌愈無人吼。至少要見到經濟景氣走出衰退,重納正軌,樓市供需重新找到平衡的新起點,才謀定而後動。

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