4.5萬伙新盤排隊 發展商減磅有壓力

◆市場上合共有多達4.5萬伙單位排隊開售,發展商推盤壓力與日俱增。資料圖片4.5萬伙新盤排隊 發展商減磅有壓力今年一手成交量按月變化4.5萬伙新盤排隊 發展商減磅有壓力市場上主要新盤貨源 股樓持續下跌 加息窒礙購買慾本港股樓持續下跌,惟此時卻撞正新盤供應大潮,令發展商推盤壓力與日俱增。據最新房屋局資料,一手現樓貨尾在第3季已升至1.47萬伙的逾15年新高。再翻查地政總署資料,目前待批售樓紙及已批售樓紙未售的樓花(在建中)新盤數量超過3萬個。換言之,市場上合共有多達4.5萬伙單位排隊開售,估計為近年新高。面對大量的潛在供應,預料往後幾個月,即使面對跌市,發展商仍會積極推盤「減磅」,但能否成功去貨則相當考驗其定價策略。◆香港文匯報記者 顏倫樂疫情影響下,今年一手新盤銷售進度可謂經歷「過山車」般的跌宕起伏。年初在第五波疫情影響下,新盤市場幾乎全面凍結,2、3月更跌至僅百餘宗成交,至4月政府放寬社交距離措施後,市場才得以「鬆綁」。4月至6月期間,一手新盤成交按月平均錄得過千宗水平,樓市曾出現一個短暫的「小陽春」。次季小陽春轉眼已去不過自7月開始,樓市受美國持續大手加息影響進入一個較明顯的下跌軌道,當月新盤銷情跌至921宗,按月少三成。發展商見狀亦變陣,8月時兩個大型新界新盤以低於同區二手價一至兩成的價錢開賣,希望藉此維持樓市熱度。但事與願違,「銷情熾熱」僅限於銀碼較細的新界新盤,市區盤或銀碼較大的則出現「滯銷」情況,形成鮮明對比。到9月,美加息速度未有減慢,香港銀行亦宣布加息,新盤銷情受到更明顯打擊,即使發展商以「唧牙膏」式推盤,並每次均對外宣稱該一輪少量的新盤發售錄得理想銷情,但從每月的成交數據可發現,9、10月只錄605宗及約346宗成交,一手銷情每況愈下。今年一手或9年最靜在疫情及加息雙重打擊下,今年一手成交量截至10月亦僅錄約8,700伙成交,較過去5年平均每年1.7萬伙的一手註冊量可謂相差甚遠。按目前市況,11、12月錄得大量新盤成交的可能性並不高。翻查資料,上一次一手成交量低位在2013年出現,當時全年註冊量僅9,726宗,市場估計今年或創2013年後9年新低。正當發展商面對跌市,扭盡六壬刺激市民入市意慾之際,卻須同時面對新盤供應大潮的殺到。據房屋局上周公布的數據,目前一手現樓貨尾在第三季已升至1.47萬伙的逾15年新高。同時間地政總署資料亦顯示,至9月待批售樓紙的樓花新盤多達20,885伙。連同今年已批售樓紙,卻因疫情及市況影響而積壓未推出的約9,500伙,此3個新盤供應來源合共就多達4.5萬伙,為近年新高。值得留意,原來今年已持續10個月待批新盤單位數量高居2萬伙水平以上,為廿多年來首見。翻查地政總署數據,對上一次供應高峰在2002年,當時3月至7月曾連續5個月高居2萬伙以上水平,而2003年至2021年的18年間則未出現過單月高過2萬個單位待批售樓紙,可想像今年新盤供應數量之多。暫寧傾向增優惠爭客「新盤大軍」殺到,但加息下市民入市意慾普遍下降,樓價亦持續下跌,再遇上新盤供應大潮,發展商推盤壓力可謂極大。然而誰也不希望賣樓利潤受損,因此目前平價推盤仍只出現在新界新盤,多家發展商仍傾向以推優惠吸客。往後除非發展商願意調整價格,否則隨着市場積壓的新盤越來越多,所面對的競爭只會有增無減。

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