貨尾洪峰殺到 1.5萬伙觸危機線

◆現時新界區銀碼較細的現樓新盤仍有捧場客,市區減幅不多的貨尾成交異常淡靜。圖為恒地粉嶺北項目。 資料圖片貨尾洪峰殺到 1.5萬伙觸危機線 疫下積壓2年供應 樓價租金下調壓力增過去兩年新冠肺炎疫情導致的滯後供應而今殺到,新盤貨尾「洪峰」湧現。房屋局統計截至今年第三季,現樓貨尾多達1.5萬伙,為逾15年新高,直逼近2007年的1.9萬伙歷史高位。地產界人士形容貨尾數量已觸及「危機線」。與此同時,新盤落成量則節節攀升,今年已有1.66萬伙,全年預測落成2萬伙,大量新盤待售及現樓落成,料會加劇樓價及租金的下調壓力。◆香港文匯報記者 顏倫樂房屋局昨公布,截至今年第三季,已落成仍未售出的新屋累升到接近1.5萬伙(實數為1.47萬),為61個季度即逾15年的新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析,數據反映新冠疫情及持續加息打擊一手銷情,新盤銷情緩慢,推高待售單位首向上觸及該行定義的1.5萬伙「危機線」水平。據該行定義,貨尾量1萬伙則到「警戒線」。翻查資料,本港對上一次現樓貨尾高峰在2006至2007年,當時連續三季現樓貨尾達到1.9萬伙的極高水平。(見表)加息與疫症打擊銷情疫情在過去兩年持續影響物料跨境運輸、地盤工程及售樓工作進度,大量新盤推遲至今年下半年才推出,包括海量現樓貨尾單位。值得留意,由於下半年美國持續大手加息及環球經濟疲弱等,過去普遍新盤到現樓階段能以更高價錢出售的景象不復再,多個近月推售的現樓貨尾盤銷情慢熱,要推更多優惠吸客,目前只有新界區銀碼較細的現樓新盤仍有捧場客,市區減幅不多的貨尾成交異常淡靜。其中較經典屬黃竹坑站晉環,9月時以現樓方式推售139伙,開賣當日未錄得成交。何文田芳菲8月底亦打着現樓重推的旗號更新26伙價單,並新增5%優惠吸客,惟至今亦只售出8伙。而往後還有一大批現樓貨尾準備重推,包括日出康城LP10、啟德維港1號及九龍城瓏碧等,合共多達數百伙,在跌市下又沒有大幅減價,銷售壓力與日俱增。潛在供應減至9.5萬伙雖然今年第三季現樓貨尾按季增加300伙,但因未售出的樓花由之前約6.6萬伙減至第3季的6.3萬伙,而熟地單位(即可隨時動工單位)維持1.7萬伙,令未來3至4年一手私人住宅供應減少至9.5萬伙,按季減少3,000伙。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示,市況波動導致市場採取觀望態度,新盤推售緩慢下,未來潛在一手私人住宅供應數字將在高位徘徊。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,今年新盤銷售量暫時只有約8,600伙,相信全年勢創自2013年一手銷售條例後新低。另一邊廂,綜合目前已推的樓花及現樓貨尾新盤,中原研究部在第三季選取的314個新盤,單位總數共119,044伙,登記售出102,492伙,貨尾量約16,340伙,其比重升至13.7%,是2014年第三季之後的33個季度新高。展望第四季貨尾數字仍然高企,中原料貨尾比重向上逼近15%水平,以新界貨尾量最多,有7,598伙,九龍亦有6,639伙。而5間主要地產商中,第三季持有的現樓貨尾量,依次排名分別是新地(2,359伙)、恒地(2,274伙)、信置(1,894伙)、會德豐(1,218伙)及長實(421伙)。全年落成量料超2萬伙葉文祺指出,市況波動將讓市場傾向觀望,新盤去貨速度減慢,會令未來一手私宅供應量維持高位。而在現樓貨尾量急升的同時,新盤落成量亦見上升,今年首三季多達1.66萬伙,較去年全年1.44萬伙高出約15%,主要因疫情令原先預期去年落成的單位延至今年,預計全年落成量達到2萬伙以上。業界指,大量新盤落成意味市場租盤短時間急升,加上經濟仍然疲弱,將對市場租金水平帶來壓力。施工量方面,第三季約1,400伙,雖然較第二季400伙顯著增加,但今年首三季合計施工量只有5,600伙,僅佔去年全年21,300伙約26%。由於目前仍有約1.7萬伙熟地,相信第四季動工量有力攀升。

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