財爺決定樓市不減辣 列五大理據

樓市持續下跌,不少地產界人士此前均期望施政報告中有樓市「減辣」措施,惟最終政府只放寬外來人才的買家印花稅(BSD),且目的是為了吸引人才,並非與樓市下行周期有關。財政司司長陳茂波昨日於記者會上指,政府考慮辣招應否撤銷時會留意五個因素,用了不少時間闡述理據,並判斷現時樓市與過去幾次大跌市不同,目前無須減辣。香港文匯報訊(記者 顏倫樂)陳茂波表示,政府當年推出俗稱為「辣招」的樓市需求管理措施,原意是希望在樓宇供應相對緊張的時候,讓未曾擁有物業的香港永久居民較有優勢去置業。對於有評論形容辣招是「退燒藥」,今天樓市下跌卻仍然要「食藥」並不合理,陳茂波對此有不同看法,指今天雖然成交量減少,但樓價水平仍相當高,並透露政府考慮是否減辣時,會看五個重要因素。第一個因素是看樓價的變化速度及幅度。陳茂波指,雖然今年樓價下跌,與一年前比較大約回落7.5%,但目前的樓價水平仍然相當高,大約是2019年初的水平。對比1997年金融風暴時的大跌市,當時一年內樓價下跌逾30%,所以目前的樓價跌幅屬於輕微調整。觀乎目前的經濟環境,市場應不至於過度擔心。第二個因素是觀察住宅成交量的變化。他指,由2013年到2020年的8年間(2013年2月推出雙倍印花稅),每年樓市成交量約5萬多至6萬宗,2021年為7.2萬宗,波幅不大。而今年平均每月約4,000宗,今年與去年合計,跟過往每年的平均成交數字相距不遠。由於最近經濟轉差,加上息口向上,所以市民入市較為謹慎,交投淡靜是正常現象。供應無大增 未見恐慌式拋售第三個因素看未來供應量變化。一手住宅落成量方面,今年首八月已落成量1.4萬伙,全年預測約2.3萬伙,而近年平均每年成交量則約1.7萬多伙。回顧2000年至2004年的另一次大跌市,當時平均每年落成量為2萬多伙,反映近年供應量雖然有所增加,但並非大幅彈升。他續說,未來3至4年一手住宅供應量,現時維持在9.6萬至9.7萬伙水平,新盤供應量穩定;而再看看發展商目前的借貸比率及手持貨源,陳茂波指,市場主要發展商借貸比例並不高,手上的貨源亦不多,情況跟1997至1998年不同,所以最近即使跌市,亦看不到發展商急於推盤的現象。第四個因素看香港的經濟情況及展望。目前香港正值加息周期,亦仍然受到疫情的影響,但隨着疫情持續受控,已陸續恢復正常活動,未來如果與外地及內地進一步恢復正常通關,香港經濟環境會較目前好轉,即使面對較大的環球經濟挑戰,但政府對前景仍有信心,亦得到國家支持。他亦提到本港失業率,由今年初疫情高峰時的5.4%,跌至7至9月最新3.9%;1998年時的失業率由3.3%大升至5.9%,並持續再往上攀升。第五個因素是觀察市場氣氛。陳茂波指,雖然現時市場普遍取態較為審慎,但未見大規模恐慌式拋售,今年雖然息口已上升了不少,但目前實際按揭利率約2.625厘,與以往大跌市時的9厘至10厘有一段差距,所以用今天的樓市下跌來類比當年那些大跌市並不合適。綜合以上數據,他認為在目前環境下,辣招無須改變。減辣與否看五大因素1. 樓價的變化速度及幅度2. 住宅樓宇成交量的變化3. 一手新盤市場概況(包括供應量、落成量、發展商借貸比率及貨尾數量)4. 香港經濟現狀及未來變化5.市場氣氛變化(買賣雙方心態、業主供樓負擔)

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