加息潮下 政府或需下調土地底價

就未來本港地價走勢,仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰認為,今年來多幅地皮均以接近或低於市場預期下限價售出,反映發展商投地已趨審慎。展望今年餘下時間,市場很大機會仍需面對樓價下跌壓力、加息推高發展成本等種種因素,預料賣地市場氣氛維持疲弱。他認為政府需考慮相關因素並相應調整底價,否則土地流標情況或將增加。港銀年內或加P息兩次李遠峰分析指,其中一個導致土地市場疲弱的原因,是住宅樓價逐漸回落,促使發展商就發展項目附加更高的風險溢價。中原城市領先指數CCL上周五報169.93點,較去年8月高位已下跌11.19%。仲量聯行指,若未來樓價升幅有限,則地價上揚的空間亦會收窄。再者,加息令融資成本上升,亦影響了發展商投地出價。美聯儲上周再加息0.75厘,此為美國今年來第5次加息,幅度合共達到3厘,是超過30年來首次。香港銀行上周也近4年來首度上調最優惠利率(P)0.125厘,在美聯儲採取持續加息步伐下,市場人士普遍預計港銀年內尚有一至兩次加P的機會,料每次加息幅度為0.125厘,料至明年美聯儲停止加息步伐,即明年次季本港才有機會停止加P。財政司司長陳茂波昨日就指出,由於不少中小企的銀行貸款均以最優惠利率作利息計算基礎,這意味融資成本將增加。事實上,以銀行同業拆息加若干點子為計算基礎的大企業借貸和市民的物業按揭供款負擔過去幾個月已增加了不少。在加息壓力下,除了港股今年來反覆受壓外,今年截至8月整體住宅樓價亦下跌了6.3%。建築成本連續兩年上升此外,仲量聯行研究部執行董事黃志輝亦提及,數年前積極在港投地的內地發展商於近年的香港賣地市場已趨低調,加上建築材料價格上漲,帶動建築成本上升。根據土木工程拓展署的土木工程指數,2021年建築成本上升10.8%,至2022年截至5月進一步上升4.3%。土地競投者唯有降低土地成本以維持預期的利潤率。

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