【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓

◆屯門大欖住宅地(見紅色箭嘴)周五截標,為香港加息後首幅截標的大型地皮,可成為檢視後市的指標。 資料圖片【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓目前賣地表內滾存可售土地【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓本財年首兩財季賣地情況 (4月至9月)【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓◆張翹楚【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓◆張聖典 估值半年低30% 屯門大型宅地成後市指標發展局本周將公布第三財季(10月至12月)賣地計劃,賣地表目前滾存9幅住宅地,其中包括兩幅啟德住宅地及一幅赤柱豪宅地,估值共近500億元,會否在下季推出成為市場焦點。另一關注點是,上半財年供地只及財年目標四成,意味未來兩季需要加碼供應,才能完成全年供地目標,在加息陰霾下,本港樓市近月持續下跌,料繼續拖累地價表現,有測量師估計今年地價已累跌兩成。適逢本周五屯門住宅地截標,為香港加息後首幅截標地皮,更屬於可供應逾2,000伙的大型項目,可成為檢視後市的指標。◆香港文匯報記者 顏倫樂香港銀行上周跟隨美國加息步伐,近4年來首度上調最優惠利率(P)0.125厘,市場人士普遍預料美聯儲今年餘下兩次議息會議合共再加息1.25厘。點陣圖則顯示,美聯儲2024年前都不會減息。在美持續大手加息下,港銀今年餘下時間亦可能再上調兩次P息,意味本港亦正式步入加息周期,對樓市及發展商的投地意慾料有明顯影響。事實上,近月樓市已飽受加息預期的衝擊而持續回調,地價亦同樣下跌。本周五截標的屯門住宅地反應,可視為檢視樓市後市的指標。該地皮供應2,020伙,相當於財年首兩季供應的37.8%,其批出與否直接影響到政府供地部署及能否達到全年供應目標。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受香港文匯報訪問時直言,加息肯定會影響到地價表現,因為土地發展看的是長遠投資環境。首9月二手交投26年第二差據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,本年迄今(截至9月20日為止)二手住宅註冊量錄28,272宗,按目前走勢,估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗。屆時宗數將創自1996年有紀錄以來的第二低,僅略高於2016年首9個月27,933宗水平。張翹楚指,近期負面因素充斥及前景不明朗下,新盤銷情已轉差,再加上建築成本及融資成本上升,發展商對前景看法亦變得更審慎保守,買地出價自然較低。他估計,由今年初未加息到今天,地價已經下跌約20%,因此近月在地皮估值時已作出調整,包括政府剛批出的大圍顯和里住宅地。就本周五截標的屯門住宅地,張翹楚表示已下調每呎樓面地價至4,380元,估值約57.2億元。據了解,這估值為目前市場下限。翻查資料,地皮今年4月時曾經流標,張翹楚當時估計每呎樓面地價為6,300元,換言之,不足半年內他對地皮估值已大幅下調了約30%。市況不景發展商更「揀擇」這幅屯門青山公路─大欖段住宅地相當具發展規模,位置在私樓琨崙以東,地皮面積約36.29萬方呎,可建總樓面約130.64萬方呎,提供約2,020伙。地皮曾是首幅加入最低單位面積280方呎限制的用地,但最終於4月流標收場。張翹楚認為限呎條款並非當時流標主因,而是因為地價門檻較高,只要政府調低底價,相信今次重推能避過流標命運。張翹楚指,由於市況不景,今後發展商買地時會更「揀擇」,更着重將來是否「賣得出」,出價更趨保守。他說:「樓價跌幅最少都5%,地價一定會跟隨。何況買地是看長遠的,目前聯邦基金利率為3厘至3.25厘,預計明年會升至4.6厘以上,而香港銀行加息仍會持續一段時間,所以發展商都會關心加息及環球經濟對樓市的長遠影響。」香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,最近新盤銷情冷卻,會一定程度影響發展商投地的意慾及出價。樓市交投回軟的原因,明顯是買家對於加息的看法與心態轉變,而後市亦變得不穩,這些都會影響發展商計數,令他們出價不再與以往般進取,預計之後大部分發展商出價都會下調,並傾向選擇一些對自己心儀或具策略性的地皮去競投。料政府調低底價以免流標至於本周截標的屯門地,他指今年初的流標原因,更多是因為該一帶供應太多,令發展商出價與政府存在落差。參考過去政府處理流標地的做法,相信政府了解到市場的普遍出價後,其內部亦會重新評估地皮底價而作出調整。此外,本港息口趨升並非今天才出現,雖然上周香港銀行才正式加息,但相信政府已了解市場走勢,地皮流標風險應不會太大。

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