跌市下誰會帶頭減價?

美國聯儲局本周估計加息,香港跟隨機會極大,一旦加息將直接影響市民每月供款,對樓價勢必造成壓力。回看發展商近月賣樓,雖開價克制,但仍未見新盤願意帶頭減價,大多數只低調增加折扣優惠等,反映發展商心態仍然忐忑,並觀望後市發展。而將時間線拉回2008年的大跌市,由於當年樓市幾個月內就大跌兩成,發展商的做法就乾脆狠辣許多,幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成,甚至個別發展商一減就四成,真正以「去貨」為大前提。當年海嘯殺埋身 骨牌式劈價根據中原城市領先指數CCL,樓價由去年8月時的高位至今,一年多已下跌10.5%,跌幅其實相當驚人,甚至超過新冠肺炎疫情發生的2019年6月至2020年8月的8.6%。即是一個500萬元的單位,一年內賣平52.5萬元,跌至447.5萬元,且跌勢暫未見停止。回顧近年,類似的跌勢出現在2015至2016年之間,當時政府加辣、股市大跌、美國加息等,CCL在6個月內由高位直插13%。而對上一個「超級跌市」則數到2008年,當時美國雷曼事件引發金融海嘯,CCL在10個月內急跌逾23%。由於大跌市在不足一年內發生,樓宇價值大跌,導致2008年第四季負資產數字升至10,949宗。當年新盤市場出現極罕見的「人踩人大劈價」,樓市低谷時,幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成,甚至個別發展商一減就四成,以「去貨」為大前提。翻查資料,當年首個高調減價推售的新盤要數到泛海的香港仔南灣御園,發展商2008年中以呎價9,444元開售,2009年2月就大幅劈價四成,以每呎6,087元重推12伙,並推出95%高成數按揭吸客。至於其他減價新盤還有,元朗翠巒減價兩至三成、紅磡海濱南岸減價三至四成、鰂魚涌CASA 880減價一成半至兩成。整個環境幾乎是「骨牌式」減價。發展商引二按「派定心丸」而最經典個案,當屬華置的灣仔York Place,2008年7月以平均呎價1.5萬元售出35伙,買家全部建期付款,惟至2009年初,經歷跌市洗禮,發展商最終決定將20%訂金視作折扣,回贈給買家以協助上會,均呎亦變相回落至1.2萬元,可說史無前例。其後發展商更狠劈四成去貨。而華置同系旺角MOD 595當時亦減價兩成至兩成半賣樓。承上所述,2008年不少新盤均推出高成數按揭,95%按揭司空見慣。當時有報道曾指,為免新盤爆發撻訂潮進一步推冧樓市,2008年底不乏發展商為新盤引入二按「派定心丸」,例如沙田嘉御山就曾表明會提供20%至25%二按,恒地旗下亦有新盤言明有需要時會提供二按,另有發展商表示會接受買家延長成交期等。至於近年其他跌市賣樓做法,還有加佣促銷變相減價等。「財爺plan」或觸發撻訂潮時至今天,樓市疲態已現,雖然跌幅未有如當年急速,但按照目前「陰乾式」下跌,尤其本港加息周期才剛開始,難言未來走勢如何。再加上因為政府今年2月23日放寬按揭保險計劃,俗稱「財爺plan」,目前市面上新盤銷售時大多以此作招徠,導致建期付款比例急升至八至九成,未來樓市如進一步下跌,會否再度爆發撻訂潮,而發展商又會如何應對,都值得關注。◆記者 顏倫樂

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