全球樓泡硬着陸 港須撤辣脫困局

環球央行持續大幅加息兼收水,意味這些年一直支持着全球樓市泡沫延續的市場流動性已經逆轉,利率升幅加快,勢將窒礙投資,樓市首當其衝,並正反映在全球各主要城市的樓市數據上。至於香港,在嚴厲的防疫政策下,金融業正陷入萎縮狀態,削弱外來投資者對本港樓市的需求,加上內地經濟增長放緩,難寄望「北水」南來打救,且香港現大型移民潮兼百業蕭條,本地購買力實獨力難支。「息」魔要趁「病」攞命,偏偏港府忠言逆耳,死抱過時的樓市「辣招」不放,明年港樓將大禍臨頭!一個百年國際都會被弄得焦頭爛額,前景暗淡,可見天災可怕,人禍甚之!行業數據顯示,全球各主要城市的樓市均價量齊跌,可見隨着今年以來美國聯儲局猛力加息,各大央行為抗通脹及保匯率而跟隨,利息成本飆漲,打擊資產價格。更令人神傷的是,俄烏戰爭沒完沒了,持續推升能源及糧食價格;且中美博弈、東西分裂,讓國際供應鏈無法重現原貌,重塑過程漫長,非常時期遇上極端事件,頓令全球經濟陷衰退風險。一時間股、匯、債、商品、樓大吹淡風,資金避險苦無出路,只有湧往美國,成就美元一匯獨強。環顧全球,暫見不到有其他經濟體能獨當一面,避過衰退。美元持續獨強,非美貨幣承壓,亞洲新興經濟體正消耗外匯儲備力托本幣匯率,彷彿是亞洲新金融風暴前夕。再講,美國通脹即使已見頂,卻並不等如有條件快速回落,意味聯儲局本輪加息周期尚未見盡頭。香港今年開始重新納入加息周期已無懸念,與樓按相關的一個月銀行同業拆息在突破2厘後頭也不回,銀行紛紛上調H按息封頂位,反映按揭利息成本上升。當明年樓按息率升至5厘,更多置業者對上車感卻步。奈何如今內地自身難保,剛過去的中秋小長假樓市冷清、消費氣氛淡薄,兩地通關無期,香港又如何指望「北水」來打救?偏偏至今港府仍沒有意願優化防疫政策,恢復正常的國際往來。國際人才與錢財都被迫捨港而往新加坡,少了一批海外實力買家或租客,港樓必受拖累。缺少外資、北水參與,單靠港人,以目前的經濟景氣之差,顯然難力挽狂瀾。更何況不少中產和年輕人都選擇往外地發展,上車置業與分支家庭需求下降,當更多移民港人適應當地生活,開始清倉香港物業,二手樓市更激烈的劈價潮,只怕還在後頭。港府若不盡快正視和設法打破這個困局,香港經濟這次內傷,只怕難以復原。外資既已一段時間適應沒有香港業務的亞洲市場運作,香港要重振國際大都會優勢,談何容易?最無奈的是,危機當前,港府仍未居安思危,及早為樓市鬆綁有序「撤辣」,輸血穩定資產價格,不甚作為的後果是白白錯失施策穩經濟的最佳時機,換來的結果是滿盤皆落索。全球樓市步入「硬着陸」軌道,港元聯匯制度下,香港只有跟緊美國加息步伐,新傷舊患夾擊,迎面而來港樓的調整壓力不容低估,恐再次在全球「名列前茅」,成跌市前列!

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