[28焦點] 繼香港住宅之後,香港商業地產市場開始復蘇

根據戴德梁行5月24日發布的報告顯示,受第五波疫情影響,香港商業地產市場與住宅市場一樣,在第一季度都遭受了打擊。香港商業地產市場第一季度大額成交(成交額超過1億港元)較同期減少,但疫情並沒有阻斷投資者買樓的念頭更沒有打擊他們的入市信心,只是令投資者延遲了投資決策,且自第二季開始成交明顯增加。
截至今年5月15日,香港商業地產投資市場共錄了43宗交易,總成交金額為214億港元,平均每宗成交額為4.98億港元,市場有了明顯的回暖。

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戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出:「平均每宗成交金額在2017年曾接近700億港元,但近年來呈現持續向下的趨勢。這反映在疫情持續、經濟前景未明朗的環境下,投資者普遍審慎,傾向追逐小金額的物業。我們估計上半年成交宗數將錄得約50宗,成交金額有望達到280億港元。隨著疫情逐步緩和,預計下半年投資市場氣氛較上半年佳,全年總成交額將達到700億港元。」
一直以來,寫字樓、商鋪等傳統物業在香港商業地產市場的成交是最為活躍的,按照成交金額來算,占比接近90%。但是,投資者追逐的標的近年來已經有所變化。今年上半年,香港商業地產投資市場中工業大廈、酒店和地盤(site)的占比最大,占整體成交金額的70%以上。
對此,陳健珩表示,在商業地產投資市場中工業大廈最為受投資者的青睞,成交金額占整體約32%,超過了過去十年平均水平的 15%。

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今年上半年,酒店物業同樣受到投資者的追捧,成交金額佔整體約20%,與去年所佔比重相比增加了足足 5 倍之多。戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄坦言:「過去12個月酒店成交量暴升是我入行這麽多年未曾見到的。由於疫情,很多酒店面臨很大的經營壓力。因此酒店業主的報價普遍比2018年高峰時期折讓20%-30%。」
據悉,近年來香港房屋需求非常的龐大,不少本地營運商與國際性房地產基金合作挖掘了「共居空間」的商機,大量購入酒店並將之改裝成為共居生活空間。例如,外資基金近期購入尖沙咀晉逸精品酒店、紅磡逸酒店和中環荷李活道彩鴻酒店等,預期改建後將加入共居及學生宿舍等元素。
今年上半年,地盤成交金佔整體市場的比重約 20%,遠超過去十年平均9%,主要原因是住宅物業的需求仍然強勁,發展商積極收購合適地盤以增加市區土地儲備留待日後發展。
國際房地產基金趁機掃貨
市場資金來源方面,今年上半年仍以本地投資者主導,佔市場成交總額逾 56%。

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然而,不少於本地設有據點的國際房地產基金則趁機頻頻出手,期內基金佔總市場成交額 42%,較去年同期的 14%大幅攀升。其中不少酒店與工廈項目均由基金承接,並與本地發展商聯手,為其業務擴張提供資金支持。相比之下,由於遲遲未能通關,內地投資者在香港商業地產市場表現不太活躍,佔總成交額僅約2% 。
高偉雄向21世紀經濟報道記者表示,房地產基金的資金大部分來自歐美市場,以往主要投資於寫字樓、零售地產,主要由於這類資產的透明度較高,「雖然疫情以來這兩類租金有所回落,但成交價格並無太大波動。相比之下,新經濟相關的如長租服務式住宅、工業大廈等,更適合他們的投資策略。」
目前香港商業物業的整體投資回報率約為2.5%-3%,相比短期的收租回報,更多投資者更注重物業重建後長遠的投資前景。

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