[28焦點] 疫情緩和,成交回暖,香港樓價為何易升難跌

香港樓價高是眾所周知的,唯一一次暴跌還是2003年沙士期間,沙士時期的香港樓價暴跌30%,負資產遍布全港。18年後,新冠疫情對香港經濟帶來重創,樓市也開始多了「劈價走貨」的新聞。這場疫情,是否會終結香港樓市長達十幾年的不跌神話?
21世紀經濟報道記者翻查數據顯示,衡量香港二手私人住宅價格的中原城市領先指數(CCL),由2003年8月的底位31.77點,飆升至2020年4月17日的174.86點。在這17年間,香港樓市創下了連續17年上漲的紀錄,累計升幅高達450%。
自去年12月以來,香港官方樓價指數連跌3個月。差餉物業估價署3月底公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為370.7點,環比下跌2.1%,並且跌至接近去年2月的367點水平。過去3個月,樓價指數累計下跌3.79%。

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但是,在短暫的下跌之後,隨著疫情緩和,近期香港樓市也開始回暖。自4月12日起,香港新冠肺炎已經連續數日為確診病例個位數。這令樓市的天秤逐漸向賣方傾斜,有意買樓的市民也開始頻頻出動。根據利嘉閣地產研究部數據估算,4月18日-19日,全港50個指標屋苑共有1315個客戶預約睇樓,環比增加8.2%,連升兩周,並創下1月中新冠肺炎疫情爆發以來的13周新高。
成交數據也顯示暫時離場的買家正在回歸。截至4月15日,4月香港樓宇買賣合約登記暫錄2569宗及199.6億港元。業內人士預計,4月整個月的樓宇買賣將首次突破5000宗及400億港元,並創下5個月新高。
「香港私人住宅供應有結構性的短缺,加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍,都為樓價帶來支持,因此樓價未必有太大的下調空間。這也是大部分買家的想法。」蘇明坦言。
發展商的推盤節奏一直被視為香港樓市的「晴雨表」,在經過第一季度的短暫休整後,各大地產商們又開始摩拳擦掌準備新一輪的推盤了。
「踏入第二季,樓市暫時維持平穩,並沒有進一步下挫。隨著疫情開始緩和,估計發展商將會積極推售新盤貨尾,亦會嘗試推售少部分全新盤,追趕已經落後的售樓進度。今年第二季度,預計新盤成交宗數有望重新回到3000宗以上,開始走出首季的谷底。」中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示。

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合景泰富及龍湖集團日前宣布,旗下的九龍東啟德尚·珒溋項目於4月20日加推67個單位,實際單價較去年10月推出單位的定價上調6.3%。
「近期疫情有穩定跡象,發展商會陸續推盤,但主力發售的主要是1000萬港元以下的中小型單位及民生盤,目前大型開發商財務十分穩健,不會急於大量推售,他們的主要策略是保價。」萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報道記者表示。
上述人士向記者表示,由於政府放寬首次置業人士的貸款按揭比例,導致高成數按揭比例大幅上升。尤其是一些面積小的納米樓,近年來開發商主力推售這類單位,出現供應紮堆,樓價抗跌力較差,比較容易淪為負資產個案。
去年10月特區政府施政報告公布,特區政府將放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士能申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由400萬提升至800萬港元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1000萬港元。

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據了解,該計劃推出後,高成數按揭的選用比例持續攀升,截至今年3月份即措施推行半年後,香港經絡按揭客戶選用六成以上的按揭成數比例占整體申請的38%,比放寬按保前即2019年9月份的18%,大幅增加20%,並創下逾五年的新高。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向21世紀經濟報道記者表示,基於風險管理及現時經濟面臨不確定性的情況下,今年年初香港銀行對按揭審批已轉趨保守。而在疫情影響下,樓價亦開始緩緩回落。在持續風險增加的情況下,有部分銀行相應地將按揭計劃優惠作出輕微回調,包括小幅收緊按揭利率以及現金回贈等。
總括來說,在住宅剛需與低息環境和放寬按揭政策的加持之下,香港樓市不會出現像2003年樓價斷崖式下跌的景象。

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