999年地契由來

紅磡必嘉坊挾999年地契項目的身份登場,想必有不少市民好奇999年地契是怎樣而來,以及與非999年地契的在繳交差餉/地租上有何分別,因為的確攸關置業人士日後持有物業的支出。簡而言之,香港土地業權可分為「永久業權」和「土地租借權」兩類,而全港除中環聖約翰教堂以外,皆屬於「土地租借權」,即是政府只是把土地租給承租人,承租人可以以租用者身份發展土地。政府出租土地時會與承租人立一份契約(地契),地契有一個年期,界定承租人租用土地年期。據地政總署資料顯示,早年本港土地契約年期有75年、99年或999年三種。999年契原為方便永久管理最初港英政府以永久管理為土地行政的大原則,故批出999年期地契,且條款非常寬鬆,用途、上蓋面積及樓宇高度等都沒有嚴格限制。後來,政府覺得會失去長期控制權,於是停止批出999年地契,此後批出的土地年期都為75年期或99年期。當中,港島及九龍市區土地契約年期劃一為75年,並容許該契約續期,惟承租人每年須根據舊有《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約,年期一般為99年減3天,由1898年7月1日起計。1997年前由於有大部分新界的土地將於1997年屆滿,故《中英聯合聲明》為這批將期滿的土地制定續期的權利,所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可以續期50年,直至2047年6月30日止。因此現時全港有超過3萬份新界的土地契約將於2047年到期。市場早幾年對契約再期滿後會怎樣,一度成為熱話。自動續期解決「2047大限」特區政府曾為「2047年大限」的續期問題作過解釋,發展局局長黃偉綸2019年11月27日在回應立法會議員的書面查詢時表示,據特區政府1997年7月的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金。租金款額相當於有關土地應課差餉租值的3%,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。而據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。地契到期交差餉兼交地租至於999年期地契與一般年期地契在物業權益上有何分別?在《基本法》保障私有產權大原則下,是沒有分別的,但業權人在繼續持有物業的費用上,即常說的交差餉/地租上,確有分別。999年期地契土地租用者只須交差餉,即應課差餉租值的5%,對比起其他要繳差餉及要交地租的土地,999年期地契有稍微優勢。◆香港文匯報記者 黎梓田

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