[28焦點] 樓市的黑色三月,香港第一季度二手樓價、租金持續下跌

由2022年年頭開始,受第五波疫情的影響,香港二手樓價持續下跌,豪宅的成交量更是直接降至冰點。
4月27日,香港特區差餉物業估價署(以下簡稱「差估署」)公布,衡量二手私人住宅的售價指數在3月錄得381.3,環比下跌0.7%,已經連跌3個月,同比下跌2.1%。與此同時,數據顯示,香港住宅租金也已經6個月連續下跌。香港3月大型豪宅(E類物業)交易少於20宗,且是2020年5月以來交易宗數最少的一個月。
5月13日,仲量聯行大中華研究部主管黃誌輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示,與中小型住宅市場不同,豪宅的價格在疫情期間沒有很明顯的回落,所以對買家吸引力不高。同時,市場已經步入加息周期,這也使得部分投資者會保持觀望的心態。

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除此之外,差估署於5月6日公布的《香港物業報告2022》,報告指出2021年香港二手市場的售價於前三季度穩步上升,並在9月創歷史新高,售價指數錄得398.1,隨後在第四季度會有稍微回落。
在細分物業表現方面,各面積單位在3月的售價指數都呈下降趨勢。其中,A類物業(40平方尺以下)、B類物業(40至69.9平方尺)和C類物業(70至99.9平方尺)售價指數環比分別下跌0.99%、0.38%及0.85%。
而D類物業(100至159.9平方尺)售價跌幅最大,環比下跌2.27%; E類物業(160平方尺或以上)售價指數則環比下跌1.46%。
對於這種現象,黃誌輝表示,3月的香港正受第五波新冠疫情影響,市場氣氛比較低迷。嚴格的社交距離措施(2人限聚令)使得睇樓活動幾乎不能進行,這也是導致成交量極低的原因。中原地產駐港辦公室也分析指出,在疫情打擊下,3月香港經濟活動幾乎停滯,買家買樓心態轉弱,成交價勁跌。

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此外,香港二手私人住宅售價指數在1、2月分別錄得391.9和384.0,香港樓價一季度持續下跌,累計向下調整3.2%。
據中原地產駐港辦公室數據顯示,2022年第一季度二手私人住宅登記錄7,679宗及725.5億元,按季下跌19.9%及18.9%。宗數及金額齊創2020年第一季的7,363宗及595.9億港元後8個季度新低。
為此,中原地產駐港辦公室表示,受疫情影響,第一季度經濟面臨著重大的挑戰,香港樓價也會在2、3月加快調整進度。雖然第一季度存在著眾多不利於市場行情的因素,但踏入第二季度後,相關因素會逐漸得到緩解,疫情已經出現轉機,確診人數逐漸減少,樓市形勢向好,非常有利於引出積壓已久的購買力。
而在租金表現方面,差估署在3月錄得租金指數178.8,是去年6月份以來的最低值。根據數據顯示,香港住宅租金已連續下跌6個月。
黃誌輝說,「根據差餉物業估價署數據,豪宅物業(E類物業)3月租金指數為182.0,按月下跌0.5%。這主要是由於市場氣氛低迷,且疫情下睇樓活動的停滯,令部分租客延遲搬遷。同時,我們也相信經濟萎縮對豪宅租金亦有一定的負面影響。」
除此之外,黃誌輝也預測了香港未來的樓市走勢:「我們對2022年香港中小型住宅的樓價預測為下跌約5%,豪宅樓價下跌0-5%,豪宅租金下跌0-5%。第一季市場成交量較少,令樓價和租金皆回落。下半年雖然預測成交量會上升,但市場上仍存在一些負面因素。」
黃誌輝認為,「雖然新界的落成量處於高位,但我們相信新界住宅價格的升值潛力將勝於其他地區。主要原因是基礎建設的發展,特別是交通網絡改善,令買家對新界和九龍的區域分界逐漸模糊。而新市鎮的發展亦令香港出現更多的市中心,改變了新界區新城鎮的面貌而令該區變得具吸引力。新一代年輕人越加注重生活素質,新界區住宅普遍空間較大,密度較低,且配備會所設施。」
「此外,官方提出北部都會區的概念,亦令新界區樓價受益。」黃誌輝補充。


5月8日,李家超當選香港特別行政區第六任行政長官。之前他在競選政綱中把解決香房屋問題擺在了顯著的位置。
競選政綱提出,將以進一步提速、提效、提量為目標,加快造地建屋的速度,縮短公屋輪候時間。四大核心政策包括:精簡程序、增強建設力度、拓展居住空間以及基建先行。
其中特別提出,研究就個別項目推行短期應急措施—公屋提前上樓計劃。在現有的公屋興建項目中,針對因社區或交通配套較複雜而拖慢落成時間的項目,提前建屋的流程,讓一定數量的單幢公屋在全面社區設施未落成前,獲准「先行上樓」,縮短約一年輪候時間。這個計劃讓公屋輪候人士,可選擇提早上樓,入住這些公屋單位,有助縮短其輪候時間。
此外,競選政綱裏還提到計劃透過北部都會區發展規劃、明日大嶼計劃等完善城市佈局,研究有序推進填海造地工程,拓展香港未來發展和市民居住空間。
總的來說,香港樓市的「黑色三月」隨著疫情的緩和已經有了轉機,成交量也逐步在上升,有望補救第一季的低迷市況。

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