新地超筍價奪旺角商地王 中標價47.3億低預期下限16% 去年最高估值228億 – 地產新聞 – 宅谷地產資訊網

賣地市場受惠全面復常不多,在撤銷口罩令首日,新地昨以47.29億元「超筍價」中標旺角商業地王,每呎樓面地價僅約3,100元,較市場已經大幅下調的最新估值之下限價56.4億元還要再低16%。對比去年此地皮最高估值達228億元,換言之,地皮價值在一年間大幅貶值80%。◆香港文匯報記者 曾業俊市場人士分析地皮以低價批出原因,主要是項目投入成本龐大,但落成後不能拆售,只能靠長期收租回本,在經濟未完全復甦下極度考驗發展商的資金流動。而且,政府汲取上月市建局觀塘市中心第四及五區商業項目流標經驗後,亦調整項目底價以加快推地,旨在盡早發展經濟,估計是次造價會對商業地皮市場有短暫指標影響。不能拆售 靠收租礙出價港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示,旺角洗衣街商用地造價低過預期,反映發展商對商業項目後市有保留,此類商業項目對風險管理、回本期、現金流等等的要求都好高,所以發展商會衡量風險,相應調整出價。個人希望政府今次低價批出優質地皮是「特事特辦」,因為入標反應確實遜色,惟政府長期持有該地亦是浪費資源,不如早些出售地皮,發展推進經濟,增加稅收。他指,每次賣地造價都會成為市場指標,不過是次項目落成後不能拆散出售,只能靠長期收租回籠,所以會壓住中標財團大筆資金,相當考驗發展商的回本功夫和現金流,亦是項目低價批出的原因之一。供應足 金鐘廊估值勢跌華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出,商業項目去年成交量極低,所以市場對今次洗衣街地皮估值差距甚大;另一方面中標財團需要投入過百億的建築成本和利息支出,加上2023至24年的甲廈供應預算有約700萬方呎,發展商亦要考慮項目日後出租率,促使以低價競投。雖然上月中荃灣寶豐路住宅地以「好價」售出,但項目是中小型住宅。而今次屬大型商業項目,發展商只能靠長線收租回籠資金,明顯見到市場對住宅地和商業地的取態不同。下個財政年度有3幅商業用地,尤其金鐘廊項目金額最大。就今次項目低價開標,相信金鐘廊地價預測亦要下調。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,洗衣街商業地皮造價低水,反映當前市況及未來商用樓面供應。政府在經濟未完全復甦之下推出商用地皮是需要取捨,即以低價批出換取樓面供應,惟貴重地皮售出後不可逆轉,變相減少政府長遠收益。他建議政府在市況仍未完全恢復時,可以逐步推售商用地皮「試水溫」兼彌補整體面積供應,但不宜推售位處優質地點的貴重商業用地。籲增競投性 避低價批出張翹楚表示,是次項目雖無流標但低價批出,相信之後發展商都會嘗試低價入標,政府因而有需要重新審視招標制度,例如採取「滾動式招標制」,發展商可在正式招標前一至兩周遞交意向並繳付訂金,入標後設5日時間互相競投,增加內部透明度,減低發展商風險,相信有助改善流標和慣性低價出標的情況。地皮上周截標時共接獲3份標書,入標財團除新地外,還有長實及鷹君信置合組的財團。測量師當時已經因應近期接連有地皮流標,相繼下調地皮估值,估值介乎56.4億至109.7億元,每呎樓面地價約3,700至7,200元。地皮去年估值曾達到182億至228億元。旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地資料地段   九龍內地段第11273號地盤面積 12.42萬方呎可建樓面 152.41萬方呎中標財團 新地成交金額 47.29億元(每呎3,103元)市場估值 56.4億至109.7億元(每呎3,700元至7,200元)招標條款 須建政府社福設施、數條行人天橋、公共交通交匯處、過境巴士車站、公眾停車位和公廁等設施,同時須要保留地盤內3棵榕樹

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